Przystępując od omówienia problematyki bezumownego korzystania z nieruchomości warto zauważyć, że roszczenia wynikającej z korzystania z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego wiążą się z roszczeniem właściciela o wydanie tej rzeczy przez osobę, która faktycznie nią włada. Chodzi tu o roszczenie windykacyjne, uregulowane w art. 222 § 1 k.c., zgodnie z tradycją prawa rzymskiego określane jako rei vindicatio. Posiadacz nieruchomości może bronić się, dowodząc że:
- przysługuje mu uprawnienie do władania sporną rzeczą;
- uprawnienie to jest skuteczne w stosunku do właściciela prowadzącego windykację (np. zawarto umowę dzierżawy).
Jeżeli przewidziane w art. 222 § 1 k.c. roszczenie windykacyjne dotyczy zajmowanej bez tytułu prawnego nieruchomości, nie ulega ono przedawnieniu (art. 223 § 1 k.c.). Inne roszczenia wobec nieuprawnionego posiadacza przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym dana rzecz została zwrócona właścicielowi (art. 229 k.c.).
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – na czym polega?
Można powiedzieć, że mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy osoba nie będąca właścicielem i nie dysponująca innym uprawnieniem do władania nieruchomością (np. umowa najmu, służebność) postępuje tak, jak właściciel. Taka osoba staje się posiadaczem samoistnym rzeczy należącej do kogo innego, a zatem zaczyna korzystać z niej contra legem. Niezgodności z prawem nie wyłącza to, że posiadacz nikogo nie krzywdzi swym zachowaniem ani prowadzenie przezeń starannej gospodarki (np. ulepszenia i remonty lub inne nakłady na nieruchomość).
Regulacje dotyczące nieruchomości co do zasady wiążą również, gdy chodzi o bezumowne korzystanie z lokalu handlowego, gospodarczego lub mieszkania. Trzeba jednak pamiętać o lex specialis czyli art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten postanawia m.in., że:
- osoby, które zajmują lokal bez dysponowania tytułem prawnym (umowa, decyzja administracyjna, wyrok sądu itp.) mają ustawowy obowiązek uiszczania co miesiąc odszkodowania aż do dnia opuszczenia lokalu (art. 18 ust. 1);
- jeśli sąd wstrzymał opróżnienie lokalu zajmowanego przez osobę, która ma prawo do lokalu zamiennego, aż do momentu dostarczenia tego lokalu, odszkodowanie jest równe wysokości czynszu należnego, gdyby stosunek prawny uprawniający do zajmowania lokum nadal trwał (art. 18 ust. 3).
Wspomniane w pkt. a odszkodowanie jest równe wysokości czynszu, na który właściciel mógłby liczyć gdyby wynajmował lokal. Gdyby okazało się, że tak obliczona suma nie pokrywa strat, które poniósł właściciel, przysługuje mu roszczenie o odszkodowanie uzupełniające (art. 18 ust. 2 cytowanej ustawy).
Kto ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Posiadacz samoistny, który jest w złej wierze, jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za cały czas, przez który władał tą nieruchomością bez umowy z właścicielem albo innego tytułu prawnego (art. 225 k.c.). Zła wiara to tyle, co świadomość, że postępuje się wbrew prawu (np. że nie ma się tytułu prawnego pozwalającego na korzystanie z rzeczy). Złą wiarę należy udowodnić, gdyż art. 7 k.c. przyjmuje rzymską zasadę domniemania dobrej wiary (praesumptio bonae fidei).
Posiadacz samoistny, który co prawda władał rzeczą zamiast właściciela, jednak pozostawał w dobrej wierze, jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia dopiero od momentu, gdy dowiedział się, że właściciel wytoczył przeciwko niemu powództwo windykacyjne (art. 224 § 2 k.c.).
Właściciel może domagać się zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości bez tytułu prawnego niezależnie od tego, czy posiadacz korzystał z niej w sposób zawiniony. Pamiętajmy ponadto, że wynagrodzenie jest czym innym niż odszkodowanie. Kodeks cywilny nie bez powodu używa takich, a nie innych słów. Wobec tego, roszczenie o wynagrodzenie przysługuje niezależnie do tego, czy właściciel poniósł jakiś uszczerbek majątkowy, wywołany postępowaniem samoistnego posiadacza.
Spore znaczenie w praktyce ma to, że zobowiązane do uiszczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego mogą być również osoby, którym przysługują uprawnienia do danej rzeczy, jednak postępują contra legem. Przykładowo, taka sytuacja wystąpi, gdy:
a). jeden ze współwłaścicieli gruntu lub lokalu korzysta z nieruchomości wspólnej w taki sposób, który uniemożliwia jej współposiadanie przez resztę współwłaścicieli, a zatem wbrew art. 206 k.c.;
b). po zniesieniu współwłasności mocą prawomocnego orzeczenia sądu, jeden z dotychczasowych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości, którą sąd przyznał wyłącznie innemu współwłaścicielowi.
W sytuacji opisanej w punkcie b. roszczenie o wynagrodzenie przysługuje również, jeżeli sąd w postanowieniu znoszącym współwłasność odroczył termin wydania nieruchomości uprawnionemu.
Zapłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości – co powinien zawierać pozew?
Dobrze sporządzony pozew, w którym właściciel dochodzi wynagrodzenia z korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego powinien przede wszystkim zawierać:
- dokładne określenie sumy, której zapłaty domaga się powód (tzw. petitum pozwu);
- odpowiednie uzasadnienie, wskazujące m.in. okres bezumownego korzystania z nieruchomości, który obejmuje żądanie pozwu (chodzi o dowiedzenie faktów, cytowanie przepisów i orzecznictwa nie jest konieczne).
Pamiętajmy, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez umowy albo innego tytułu prawnego to świadczenie podzielne. Na jego wysokość bezpośrednio wpływa czas, przez który nieuprawniony posiadacz samoistny korzystał z nieruchomości. Prawo pozwala na dochodzenie wynagrodzenia za różne okresy osobnymi powództwami. Mimo to, trzeba mieć na uwadze, że uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości można żądać tylko za „zamknięty” odcinek czasu, np. od 10 lipca do 15 grudnia 2021 r. Wobec tego, właściciel nie ma możliwości domagania się, by sąd zasądził zapłatę takiej czy innej sumy na przyszłość. Nie mamy tu do czynienia z roszczeniem o powtarzające się świadczenia przyszłe, o którym mowa w art. 190 k.p.c.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – co mówi Kodeks cywilny?
W sensie gospodarczym, odszkodowaniem dla właściciela jest przede wszystkim wynagrodzenie za pozbawione podstawy prawnej korzystanie z należącej doń rzeczy. Pamiętajmy jednak, że art. 224 § 2 k.c. przewiduje dodatkowe obowiązki posiadacza samoistnego w dobrej wierze, który dowiedział się już o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa:
- konieczność zwrotu właścicielowi pożytków, które zostały pobrane od momentu, gdy posiadacz dowiedział się o powództwie, lecz jeszcze ich nie zużył (jeśli pożytki zużył, winien uiścić sumę równą ich wartości);
- odpowiedzialność wobec właściciela za spowodowane z winy posiadacza pogorszenie, zużycie oraz utratę rzeczy (i w tym wypadku odpowiedzialność obejmuje czas po dowiedzeniu się o pozwie).
Roszczenia, o których mówi art. 224 § 2 k.c. mogą być dochodzone łącznie z windykacją nieruchomości lub samodzielnie.
Trzeba podkreślić, że sytuacja posiadacza w złej wierze jest o wiele gorsza: oprócz wyżej wymienionych obowiązków, jest on zobowiązany do zwrotu wartości pożytków, których nie uzyskał, gdyż prowadził złą gospodarkę. Surowa jest jego odpowiedzialność za pogorszenie albo utratę rzeczy: może się od niej zwolnić jedynie, gdyby rzecz została utracona lub jej stan pogorszył się również, gdyby znajdowała się w posiadaniu właściciela (art. 225 k.c.).
Na zakończenie dodajmy, że wynagrodzenia, zwrotu pożytków oraz naprawienia szkody wyrządzonej przez nieuprawnionego posiadacza można dochodzić także po zwrocie rzeczy, a nawet przed rozpoczęciem rei vindicatio. Oczywiście wszczęcie sprawy o wynagrodzenie i odszkodowanie za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu innych roszczeń, np. odszkodowania za zniszczenie rzeczy ruchomych na podstawie art. 415 k.c.
Treść stworzona na podstawie: https://easydom.pl/
